Deväť z desiatich Slovákov vlastní nehnuteľnosť, v ktorej býva

Podľa Maroša Ďurika, výkonného riaditeľa spoločnosti Across Private Investments, je na Slovensku motív jasný. Vlastnú strechu nad hlavou považujú Slováci za jednu z najväčších istôt. Aj pracovný trh zatiaľ praje tejto mentalite, keďže Slováci nie sú nútení a zvyknutí za prácou cestovať. Vlastná nehnuteľnosť nepredstavuje zbytočnú príťaž. Neprehliadnuteľný je tiež emocionálny rozmer, ktorý človeku dáva nehnuteľnosť.

"Pozrime sa však na fakty bez emócií. V jednom projekte v Karlovej Vsi v Bratislave sa predáva 4-izbový byt s parkovacím miestom za približne 250.000 eur. Vo vedľajšom objekte od toho istého developera je na prenájom podobný byt za 800 eur mesačne. Čo bude výhodnejšie, byt si kúpiť, alebo si ho prenajímať? Povedzme, že na kúpu bytu použijeme vlastné zdroje (30 % z ceny bytu) a zvyšok budeme financovať 25-ročnou hypotékou s úrokovou sadzbou 1,5 % p.a. Výška splátky hypotéky potom predstavuje 700 eur mesačne. K tomuto výdavku potrebujeme pripočítať náklady spojené s hypotékou (poistenie neschopnosti splácať hypotéku) a náklady spojené s vlastníctvom bytu (opravy, údržba, poistenie, daň z nehnuteľnosti a iné), čo odhadom môže predstavovať ďalších približne 100 eur mesačne. Môžeme teda konštatovať, že priemerné mesačné výdavky majiteľa a nájomcu bytu sú rovnaké. Ak berieme do úvahy fakt, že za posledných desať rokov ceny nehnuteľností na Slovensku rástli približne o 1 % ročne rýchlejšie ako inflácia, tak po 25 rokoch bude mať „investícia” do vlastného bytu hodnotu približne 320.000 eur," vypočítava Ďurik.

Podľa neho nájomca bytu nemusí vlastné peniaze viazať, ale môže ich investovať (75.000 eur s horizontom 25 rokov). Na výber má niekoľko možností – od investovania na akciovom trhu až po podnikanie. Na to, aby po 25 rokoch prekonal hodnotu 320.000 eur (hodnota vyššie spomínaného bytu), musí svoje investičné portfólio zhodnotiť minimálne o 6 % p.a. nad infláciu. Takéto zhodnotenie zodpovedá napríklad dlhodobým reálnym výnosom na akciovom trhu.

Toto porovnanie je pomerne zjednodušené. Ilustruje však skutočnosť, že vlastniť nehnuteľnosť nemusí byť vždy z finančného hľadiska najlepšia možnosť. Náklady spojené s vlastníctvom bytu budú v horizonte 25 rokov určite vyššie ako 100 eur mesačne.

Vo vyspelých krajinách dáva nájom nehnuteľnosti človeku nezávislosť a flexibilitu nielen z pohľadu väčšej mobility, ale aj z pohľadu životného cyklu. Deti vyrastú, postavia sa na vlastné nohy a platiť hypotéku za prázdne izby nie je veľmi efektívne. Spoločným menovateľom postkomunistických krajín je takzvané kupovanie pasív. Bohatí sa cítime, keď vlastníme výborné auto, veľký dom, apartmán pri mori, víkendový domček na horách… V konečnom dôsledku takéto „investície” nič neprinášajú. Práve naopak – stoja len ďalšie peniaze. Výsledkom je potom fakt, že Slováci patria medzi najzadlženejších a súčasne najchudobnejších obyvateľov Európskej únie. Kým priemerný majetok na dospelého obyvateľa predstavoval v roku 2015 napríklad v Nemecku 178.000 dolárov (170.514 eur), v Česku takmer 42.000 dolárov, na Slovensku to bolo len 24.000 dolárov (zdroj: Credit Suisse’s Global Wealth Databook 2015).

Súčasný developerský boom na Slovensku má podľa Ďurika však jednu veľkú výhodu. Zväčšuje sa trh nájomných bytov, čo bude mať za následok pokles cien prenájmov. Napríklad vo Viedni je priemerné nájomné za byt len o tretinu vyššie než za porovnateľný byt v Bratislave, hoci priemerná cena bytu vo Viedni je až o 100 % vyššia než v Bratislave, čo súvisí s rozvinutejším trhom nájomných bytov. Prenájom bytu z pohľadu nájomcu bude teda perspektívne aj na Slovensku ešte výhodnejší ako jeho vlastníctvo, uzatvára Ďurik.